これまでテナントを借りて営業をしてきた方で、退去したいと考えている方や店舗を探している方は「原状回復」や「スケルトン返し」といった言葉を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
「原状回復工事」とは、賃貸で借りているテナントの退去時に現在の状態から「入居前の元の状態」に戻すための工事のことをいいます。
テナントを返却するときはこの「原状回復工事」を行うことが一般的です。
本記事では、テナント物件を利用している方や、物件の店舗利用を考えている方に向けて、「原状回復工事」に対する相場費用やポイントについてご紹介させていただきます。
テナントの閉店を考えている方や、これから開業する方は是非参考にしてみてください♪
「原状回復工事」の種類
原状回復工事には主に「内装解体工事」と「スケルトン工事」の２種類があります。
①内装解体工事
「内装解体工事」とは、建物を除いた内部の造作だけを解体する工事のことをいいます。原状回復工事の中でも最も基本となるのがこの工事です。壁や天井などは内装には該当せず、後から設置した仕切り、パーテーション、機械、調理設備などの撤去は内装解体工事に該当します。
店舗の造作物を全て撤去しきれいな状態で元に戻します。
②スケルトン工事
「スケルトン工事」とは、建物の施工がされていない骨組みだけの状態にすることをいいます。具体的にいうと、店舗内の仕切り、壁、内装などが何もなく、柱や壁、梁、床、天井といった建物を支える「建物の躯体だけの状態」です。
簡単にいうと、配管や配線もむき出しの状態になっており「コンクリートの打ちっぱなしの状態」のことをいいます。
③原状回復工事
「原状回復工事」とは、契約時の契約書の内容に基づいて工事を行うことをいいます。
あくまで「入居前」の状態に戻すことをいい、例えば、入居前の状態がスケルトン状態だった場合、スケルトン工事を行う必要があります。
テナントにおける原状回復費用の相場
原状回復といっても「内装解体工事」なのか「スケルトン工事」なのかによっても費用は大きく異なります。スケルトン工事の方が、内装解体工事よりも大規模な工事であり工期も長くかかるため高くなります。
「内装解体工事」の費用相場
内装解体工事は、壁や天井はそのままで内装のみを取り除くため、建物の構造によって費用が大きく異なることはあまりありません。
相場としては坪単価8000円～2万円ほどといわれています。
業種によって費用感は異なりますが、飲食店の場合、排気ダクトや厨房機器の撤去、カウンターや仕切りの撤去などがあるため比較的高くなります。
「スケルトン工事」の費用相場
スケルトン工事の相場は坪単価3万円～5万円ほどといわれています。
スケルトン工事は費用は高くなりますが、建物を何もない状態にするため次に利用する人の自由度が高いといったメリットもあります。また、スケルトン工事は大型店舗ほど坪単価も高額になります。
テナントの原状回復費用を抑えるコツ3選！
①オーナーとしっかり話し合う
原状回復は基本的には入居前の状態に戻すことが原則ですが、場合によってはオーナーが交渉に応じてくれる場合があります。例えば、
・オーナーから工事業者を指定されているが、自分で探した安い業者に頼むことに承諾してくれた。
・厨房機器をそのまま残してよいといわれた。
など交渉次第で、原状回復費用を抑えることができます。
②指定業者がない場合、複数の業者から見積もりをとる
原状回復工事の見積もりを出すときに必ず複数の工事業者から見積もりを取るようにしましょう。
複数業者を比較することで、相場がわかり必要のない工事を要求されているなどの失敗も少なくなります。
また、複数業者から見積もりをとることによって値下げ交渉もしやすくなります。
③居抜き退去にする
こちらもオーナーとの交渉が必要ですが、原状回復費用を抑える方法の一つに「居抜き退去」があります。
「居抜き」とは店舗の壁、床、天井、厨房、トイレ、看板厨房機器などが前のテナントの状態でそのまま残っている状態になっている店舗物件のことです。
「居抜き物件」として退去することにより、工事費用が大幅に削減できます。ただし、居抜き退去はオーナーの承諾が必要となってきます。
まとめ
テナントの原状回復工事には「内装解体工事」と「スケルトン工事」の2種類あります。
内装解体工事の相場は坪単価8000円～2万円、スケルトン工事の相場は坪単価坪単価8000円～2万円ほどになります。
原状回復工事の費用を少しでも抑えたいという方は、①オーナーとしっかり話し合う②指定業者がない場合、複数の業者から見積もりをとる③居抜き退去にする
などを心がけてみてくださいね。
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