店舗物件を探している際に、「定期借家契約」ということばを目にしたことがありませんか？
「定期借家契約」は「普通借家契約」とは何が違うの？と疑問に思う方も多いかもしれません。テナントの契約方法には「定期借家契約」と「普通借家契約」の２種類が存在します。
この二つをしっかりと理解して契約しないと後々のトラブルにもつながることになるので、事前にしっかりと把握しておくことは大切です。
本記事では、そんな「定期借家契約」に関してご説明させていただきます。
これから飲食店開業を考えている方や、将来飲食店を開きたい方は是非参考にしてみてください♪
「定期借家契約」とは？
「定期借家（ていきしゃっか）契約」とは、契約の更新ができず、契約期間が満了すると契約自体が終了するという契約のことです。
「ていしゃく」と省略され呼ばれることも多いです。双方の同意がある場合は更新される場合もあります。
【国土交通省ホームページ参照】https://www.mlit.go.jp/common/001334934.pdf
「定期借家契約」と「普通借家契約」の違いは？
①契約期間
定期借家契約：定期借家契約では、契約期間に定めがありません。よって3ヵ月や、６ヵ月などの１年未満の短期の契約でも対応可能です。
普通借家契約：普通借家契約では、契約期間は１年以上です。１年未満の契約に関しては期間の定めのない賃貸借契約とみなされます。
②契約期間の更新の有無
定期借家契約：契約期間満了後、契約が終了し更新はありません。双方同意の上契約を更新する場合は、再度契約をする必要があります。
契約期間が１年以上の場合は、契約を終了する際に、貸主は借主に定期借家契約を終了する旨を通知する義務があり、期間満了の１年前から６か月前までの間に行う必要があります。
（通知は、契約期間が１年未満の場合は必要ありません。）
普通借家契約：契約期間満了しても借主が希望すれば更新が可能です。借主から更新をせず解約する分には正当事由は必要ありませんが、貸主からの解約には、正当事由が必要です。
また、貸主から更新しない旨の通知を行う場合６ヶ月以上の予告期間が必要です。
契約内容によっては、自動更新の場合もあるのでしっかりと契約書を確認しましょう。
③中途解約の有無
定期借家契約：貸主からの中途解約は原則できません。（特約を付けることはできます。）
例外として、居住用建物の賃貸借で契約対象床面積が200㎡未満であって、かつ、契約期間中にやむを得ない事情（急な転勤など）で住み続けることが難しくなった場合、借主から中途解約の申し入れができますが、テナントの場合は、中途解約はできません。
解約について特約がある場合はそちらに従います。
普通借家契約：貸主からの中途解約は原則できません。貸主から中途解約をしたい場合には「正当事由」が必要です。
借主からの中途解約は中途解約の特約がある場合のみ解約が可能です。居住用の賃貸物件では、「1ヵ月前予告」という予告期間を設けて中途解約の特約がついていることが一般的です。
④契約の方法
定期借家契約：「公正証書」等の書面による契約のみ可能です。（必ずしも「公正証書」である必要はありません。）また貸主は、「更新がなく、契約期間満了後契約が終了する旨」を契約書とは別の書面で説明する必要があります。
普通借家契約：普通借家契約は、書面でなく口頭でも契約が可能となっております。しかし、トラブル防止のためにも契約書を発行して書面での契約が一般的となっております。
⑤賃借料の増減額の請求権等
定期借家契約：原則として、賃借料増減額の請求は可能ですが、特約によって賃料の増減ができないことを定めることもできます。
普通借家契約：特約の有無にかかわらず、賃料増減額の請求権が認められます。
「定期借家契約」のメリット
①家賃が安価
定期借家契約は期間限定の契約であるため、家賃が比較的安価に設定されている物件があります。
②短期間の契約が可能
通常の賃貸借契約で短期間の契約をしようとすると断られることがあります。しかし、定期借家契約では短期間の契約が可能となります。
③貸主の審査が通りやすい
定期借家契約は期間限定の契約であるため、契約終了日が決まっています。
貸主からの解約に正当事由もいらないため、普通賃貸借契約よりも貸主による審査が通りやすい傾向にあります。
④更新料がかからない
定期借家契約は、更新がないため更新料がかかりません。しかし、更新できるかどうかは双方の同意が必要のため注意が必要です。
「定期借家契約」の注意点
①長期的にテナントを構えたい人には不向きである。
「定期借家契約」期間限定の契約のため、長期的にその場所でテナントを構えたいという方には不向きの物件となっております。
②大規模なテナントを構えたい人には不向きである。
店舗として開業する際には、内装工事費用など多くの初期費用がかかります。初期費用は、その後収益が上がれば回収することは可能ですが、定期借家契約により契約が終了してしまうと初期費用分を回収することが不可能になってしまうことがあるので、注意が必要です。
まとめ
定期借家契約とは、契約の更新がなく、契約期間が満了すると契約自体が終了するという契約のことをいいます。定期借家契約をするメリットとしては、①家賃が安価、②短期間の契約が可能、③貸主の審査が通りやすいなどがあげられますが、契約更新がないため契約期間満了後明け渡しをしなければなりません。そのため、長期的にテナントを構えたい方や、初期費用がかかる大規模なテナントの場合不向きな物件といえます。
借主は、メリットデメリットを把握し、業務内容にあった賃貸借契約を進めましょう。
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