「自分のお店を開いてみたい！」
「憧れだったカフェを開いてみたい！」
このように、自分のお店を持つことに憧れたことはありませんか？
しかし、開業しようと思っても、どうやって物件を選んだらいいかわからないですよね。
事業に合わない物件選びをしてしまうと、経営が傾くこともあるでしょう。一度選ぶと、なかなか軌道修正もしづらくなるため、物件選びは、開店・開業するうえで非常に重要であると言えます。
「好立地で安い賃料の物件が良いな…。それと、駐車場もあって、自分で内装も決めたい。」
そのように思う方も、きっと多いのではないでしょうか。
しかし、すべての条件を満たした物件を見つけることは非常に困難であり、費用も高額になりがちです。
物件選びで失敗しないためにも、まずは重要なポイントを確認したうえで物件を検討することが重要です。
そこで、この記事では
・開店・開業する前に必ず確認すべきポイント
・物件選びで必ず確認すべきポイント
をご紹介します！
重要なポイントに絞ってご紹介しますので、是非ご覧ください。
希望する業種やターゲットを設定しよう
最初に、開業・開店するにあたって最も重要なことは「希望業種やコンセプトを決定すること」「ターゲットを具体的に設定すること」です。
希望業種やコンセプトを決定することで、ターゲットを検討することができるようになります。年齢や性別、職業、家族構成、年収など…具体的にターゲットとしたお客様像を設定しましょう。
これらを明確にすることで、事業の軸がブレにくくなり、集客に繋げることができます。さらに、これから紹介するポイントである立地や物件の種類など、店舗を選ぶうえでの条件が明確となります。
例えば、健康的な和食を提供するというコンセプトの食堂を開店し、健康に気を遣い始めたOLやサラリーマンがターゲットであると想定する場合は、オフィス街に開業する…など、業種やコンセプト、ターゲットを明確にすることで適切な選択ができるようになります。
立地
さて、希望業種やターゲット、コンセプトが決定したら、具体的に物件選びに重要なポイントを確認していきましょう。
物件を選ぶうえで、立地は非常に重要です。
駅前やオフィス街、様々な選択肢があります。希望業種やターゲットに応じて検討しましょう。例えば、OLやサラリーマンをターゲットした店舗にしたい場合はオフィス街を選ぶなど、ターゲットとなる層を詳しく分析するようにしてください。競合店のチェックも必須です。
郊外に出店する場合は、駐車場の有無も来店率に影響するため、状況に応じて設置するのがよいでしょう。
なお、立地を考えるにあたって、近隣環境も十分に考慮する必要があります。時間帯や曜日によって人通りが異なる場合もあるため、昼・夜、平日・土日など、さまざまな条件で様子をチェックするようにしましょう。
店舗の規模
規模を考える際は、客席の坪数から計算することがオススメです。レストランや居酒屋、ラーメン屋など、業態によって必要となる厨房の大きさが異なるため、店舗の坪数から計算すると、イメージと異なる場合もあります。また、導線の確保も必要となってきますので、考慮するようにしましょう。
物件の種類
物件は、大きく路面店、空中店舗（階上店舗）、地下店舗の3種類に分かれます。
それぞれにメリットとデメリットがありますが、こちらでは主な特徴をご紹介します。
・路面店
通りに面した1階で営業する店舗を路面店と呼びます。視認性が高く看板も目につきやすい、また、店内の様子が伝わりやすいため、入店しやすいことが特徴として挙げられます。一般的に、賃料は高額になる傾向があります。
・空中店舗（階上店舗）
路面店以外で、2階以上で営業する場合は空中店舗（階上店舗）と呼びます。階数が上がるほど、店内の様子が不鮮明となるため、入店しづらくなります。
しかし、美容室などは事前に予約して入店する場合が多いため、階数に左右されにくいと言われています。そのため、予約制の業態に適していることが特徴として挙げられます。
物件選びでは一般的には路面店が人気ですが、窓から見える景観を売りにした業態の場合は、空中店舗が適しています。
・地下店舗
路面店以外で、地下で営業する店舗のことを地下店舗と呼びます。地下に存在するため、路面店や空中店舗よりも目立ちにくくなります。壁で覆われているため環境音が少ないことや、直射日光が入らないことが特徴として挙げられます。そのため、音楽関係等が適しています。
賃料
賃料はさまざまな要素によって決定されますが、一般的に駅前など人通りが多い立地の店舗は、比例して賃料も高額である傾向があります。また、階数も賃料に影響しており、路面店が最も高額です。
なお、賃料は、場所代だけでなく、管理費、水道や光熱費、共益費、保証金、礼金、契約更新料、駐車場代など、さまざまな費用を含めて営業賃料として計上するのが望ましいです。
賃料は継続的な支出で経営に直結するため、慎重に検討するようにしましょう。
物件の内外装
物件の内外装状況も重要なポイントです。
一般的には、スケルトン物件と、居抜き物件の2種類に大別されます。
・スケルトン物件
いわゆる「コンクリート打ちっぱなし物件」のことで、壁や床を始め、内装なども全くない状態を指します。配管などもむき出しの状態で、ガイコツのように骨組みだけが存在する状態です。
そのため、メリットは、好きな内装や設備を設置することができることです。
デメリットとしては、一から取り付けるため費用が高額になりやすいです。また、閉業する際は、スケルトン物件を元の状態に戻さないといけないため、注意が必要です。（原状回復義務といいます）
・居抜き物件
反対に、居抜き物件は、「前テナントの内装や設備がそのまま残された物件」を指します。
メリットとしては、前テナントの設備を引き継げるため、高額な調理機器を新たに設置する必要がなく、初期費用が抑えることができます。そのため、スケルトン物件と比べて短期間での開業が可能です。
デメリットとしては、引き継いだ設備が古くなっている場合には、設備や機器を修理または新調する必要があります。オーナーによって規約が異なりますが、借主が費用を負担しないといけない場合もあるため、十分注意が必要です。
前テナントの情報を調べよう
物件を選ぶ際には、前テナントの情報を調べることも重要です。
例えば、同じ立地に、同じ業態のお店が短期間で入れ替わる様子を見かけたことはないでしょうか。焼鳥屋さんの跡地には、また焼鳥屋さんが開店したりしますよね。
閉業する理由が必ずあります。人通りが少ないのか、料金がターゲット層に合っていなかったのか、など…。理由はさまざまですが、前テナントの評判が悪かった場合、イメージを引き継いでしまうこともあります。なぜ閉業したのか、事前に調べておくとよいでしょう。
まとめ
ここまで、開店・開業する際の物件選びのポイントについてご紹介しましたが、いかがだったでしょうか。
この記事のポイントは、
・開業する前に、まずはコンセプトやターゲットを明確にすることが重要
・ターゲット設定に応じて立地、店舗の規模、物件の種類、賃料、物件の内外装を選ぶことが重要
・前テナントの情報を調べることが重要
です。
失敗しない物件選びのためにも、今回ご紹介した重要なポイントを踏まえたうえで物件探しをしてみてくださいね。